Ar realu nusipirktą žemės sklypą grąžinti pardavėjui atgal beveik po 10 metų?
Svajonių pasaulyje būtų patogu nusipirkti daiktus ir kai jie po daug metų nebepatinka tiesiog atiduoti atgal pardavėjui ir dar atgauti tą pačią sumokėtą sumą. Kartais tarp tokių svajonių ir realybės atsiranda vos mažytė plona linija. Ir ne bet kur, o jau pačiame teisme!
Vienoje iš mano laimėtų bylų, ieškovai iš Kliento prašė priteisti beveik 35 000 Eur vadovaujantis tuo, kad yra turto paveldėtojas, o asmuo, kuris mirė dar 2007 metais su ieškovu sudarė žemės sklypo pirkimo pardavimo sutartį, prie jos pridėjo „dovanų“ statybos leidimą, projektą, kitus aktualius dokumentus statyboms. O sklypas buvo neeilinis, miško paskirties žemė. Po sandorio pasirašymo, savivaldybės administracija išduotą statybos statybos leidimą perrašė ieškovams, prasidėjo statybos. Viskas atrodytų kaip ir neblogai, tik 2012 metais teismas įpareigojo ieškovus nugriauti statinį ir sutvarkyti statybvietę, nes paaiškėjo, kad statybos leidimas buvo išduotas valstybinių institucijų neteisėtai. Ieškovai įvykdė teismo sprendimą ir 2017 metais nusprendė (po 5 metų), kad jiems sklypas vis dėlto nereikalingas, nori atgauti sumokėtus pinigus ir grąžinti sklypą pardavėjui. Ieškovai manė, kad visos aplinkybės sukūrė statybos galimumo regimybę ir suformavo klaidingą įsitikinimą žemės sklypo pirkėjams, kad jie perka ne šiaip miško paskirties žemę, o žemės sklypą su teise bei realia galimybe jame statyti pastatą. Jie suklydo dėl sandorio objekto ir toks jų suklydimas vertintinas kaip esminis, darantis ginčo sandorį negaliojančiu. Taip pat įrodinėjo, kad sandoris turėtų būti pripažintas negaliojančiu kaip sudarytas dėl apgaulės. Tačiau šiuo atveju dviejų instancijų teismai pasisakė vienodai ir palaikė mūsų argumentus:
1. Jeigu statybos leidimas ir statinio projektas ginčo sutartyje neminimi ir jų kaina sutartyje nėra nurodyta atskirai, vadinasi perkamas tik žemės sklypas, nes pvz. statinio projektas yra intelektualinės veiklos rezultatas, už kurį yra mokama statinio projektuotojui;
2. Galiojantys Lietuvos Respublikos įstatymai statybą miškų ūkio paskirties žemėje draudė ieškovams jau perkant žemės sklypą (2007 m.), ir ši aplinkybė turėjo būti ieškovams žinoma, nes įstatymai yra skelbiami viešai. Dar daugiau, 2016-03-14 Konstitucinis Teismas šiuo klausimu jau buvo detaliai pasisakęs;
3. Ieškovas, būdamas verslininku, žinodamas, kad perka miškų ūkio paskirties žemės sklypą (kas jau savaime suponuoja, kad statybos tokiame sklype yra komplikuotos) būdamas protingas ir pakankamai apdairus, turėjo visas galimybes susipažinti su ginčo sutarties objektu bei susijusiais dokumentais, kreiptis į atitinkamas institucijas ir konsultuotis su specialistais;
4. Suklysti galima tik dėl sutarties dalyko ar jos esminių elementų, bet ne dėl aplinkybių, išeinančių už sandorio ribų;
5. Ieškovai neįrodė, kad prieš sudarant ginčo sandorį ar jo sudarymo metu pardavėjas jų atžvilgiu naudojo apgaulę, nuslėpė tam tikras aplinkybes, todėl teismai nusprendė, kad pripažinti sandorį negaliojančiu nėra pagrindo.
Išvada: klaidingas teisių ir pareigų įsivaizdavimas negali būti pripažintas suklydimu, jeigu jis įvyko dėl sandorio šalies neapdairumo, neatidumo ar nerūpestingumo, o nagrinėjamu atveju taip ir buvo. Jeigu pardavėjas buvo sąžiningas, o valstybinės institucijos neteisėtai išdavė statybos leidimą, tai gal reikėtų eiti sunkesniu keliu ir iš valstybinių institucijų bandyti prisiteisti kilusią žalą?
RASA VAIČEKAUSKYTĖ
TEISININKĖ
Ar realu nusipirktą žemės sklypą grąžinti pardavėjui atgal beveik po 10 metų?
Svajonių pasaulyje būtų patogu nusipirkti daiktus ir kai jie po daug metų nebepatinka tiesiog atiduoti atgal pardavėjui ir dar atgauti tą pačią sumokėtą sumą. Kartais tarp tokių svajonių ir realybės atsiranda vos mažytė plona linija. Ir ne bet kur, o jau pačiame teisme!
Vienoje iš mano laimėtų bylų, ieškovai iš Kliento prašė priteisti beveik 35 000 Eur vadovaujantis tuo, kad yra turto paveldėtojas, o asmuo, kuris mirė dar 2007 metais su ieškovu sudarė žemės sklypo pirkimo pardavimo sutartį, prie jos pridėjo „dovanų“ statybos leidimą, projektą, kitus aktualius dokumentus statyboms. O sklypas buvo neeilinis, miško paskirties žemė. Po sandorio pasirašymo, savivaldybės administracija išduotą statybos statybos leidimą perrašė ieškovams, prasidėjo statybos. Viskas atrodytų kaip ir neblogai, tik 2012 metais teismas įpareigojo ieškovus nugriauti statinį ir sutvarkyti statybvietę, nes paaiškėjo, kad statybos leidimas buvo išduotas valstybinių institucijų neteisėtai. Ieškovai įvykdė teismo sprendimą ir 2017 metais nusprendė (po 5 metų), kad jiems sklypas vis dėlto nereikalingas, nori atgauti sumokėtus pinigus ir grąžinti sklypą pardavėjui. Ieškovai manė, kad visos aplinkybės sukūrė statybos galimumo regimybę ir suformavo klaidingą įsitikinimą žemės sklypo pirkėjams, kad jie perka ne šiaip miško paskirties žemę, o žemės sklypą su teise bei realia galimybe jame statyti pastatą. Jie suklydo dėl sandorio objekto ir toks jų suklydimas vertintinas kaip esminis, darantis ginčo sandorį negaliojančiu. Taip pat įrodinėjo, kad sandoris turėtų būti pripažintas negaliojančiu kaip sudarytas dėl apgaulės. Tačiau šiuo atveju dviejų instancijų teismai pasisakė vienodai ir palaikė mūsų argumentus:
1. Jeigu statybos leidimas ir statinio projektas ginčo sutartyje neminimi ir jų kaina sutartyje nėra nurodyta atskirai, vadinasi perkamas tik žemės sklypas, nes pvz. statinio projektas yra intelektualinės veiklos rezultatas, už kurį yra mokama statinio projektuotojui;
2. Galiojantys Lietuvos Respublikos įstatymai statybą miškų ūkio paskirties žemėje draudė ieškovams jau perkant žemės sklypą (2007 m.), ir ši aplinkybė turėjo būti ieškovams žinoma, nes įstatymai yra skelbiami viešai. Dar daugiau, 2016-03-14 Konstitucinis Teismas šiuo klausimu jau buvo detaliai pasisakęs;
3. Ieškovas, būdamas verslininku, žinodamas, kad perka miškų ūkio paskirties žemės sklypą (kas jau savaime suponuoja, kad statybos tokiame sklype yra komplikuotos) būdamas protingas ir pakankamai apdairus, turėjo visas galimybes susipažinti su ginčo sutarties objektu bei susijusiais dokumentais, kreiptis į atitinkamas institucijas ir konsultuotis su specialistais;
4. Suklysti galima tik dėl sutarties dalyko ar jos esminių elementų, bet ne dėl aplinkybių, išeinančių už sandorio ribų;
5. Ieškovai neįrodė, kad prieš sudarant ginčo sandorį ar jo sudarymo metu pardavėjas jų atžvilgiu naudojo apgaulę, nuslėpė tam tikras aplinkybes, todėl teismai nusprendė, kad pripažinti sandorį negaliojančiu nėra pagrindo.
Išvada: klaidingas teisių ir pareigų įsivaizdavimas negali būti pripažintas suklydimu, jeigu jis įvyko dėl sandorio šalies neapdairumo, neatidumo ar nerūpestingumo, o nagrinėjamu atveju taip ir buvo. Jeigu pardavėjas buvo sąžiningas, o valstybinės institucijos neteisėtai išdavė statybos leidimą, tai gal reikėtų eiti sunkesniu keliu ir iš valstybinių institucijų bandyti prisiteisti kilusią žalą?
RASA VAIČEKAUSKYTĖ
TEISININKĖ
