Nusipirkote sklypą, bet paaiškėjo, kad statybos ten negalimos – ką daryti?

Laimėjau bylą, kurioje Klientą apgyniau nuo reikalavimo grąžinti beveik 40 000 Eur už parduotą žemės sklypą!

Pirkėjas privalo skaityti kokią notarinę sutartį pasirašo ir išsiaškinti ką jis perka. Ir visi aiškinimai, “o, bet, tačiau” kartais bylose ir nepadeda?

Ar tai, kad sklypas parduodamas už didesnę nei rinkos kainą, įsivaizduojama, kad jis yra su tinkamu statybos leidimu ir paaiškėjus po beveik 10 metų, kad yra kitaip, suteikia teisę tą sklypą grąžinti atgal pardavėjui ir prašyti priteisti atgal sumokėtą už sklypą sumą?

Šiuo atveju ginčas byloje buvo susijęs su miško ūkio paskirties žeme. Buvo išduoti visi statybą leidžiantys dokumentai, tačiau pastačius pastatą, pirkėjui savivaldybė panaikino juos ir įpareigojo nugriauti viską bei sutvarkyti statybvietę. Kas kaltas?

Pirkėjas bandė įrodyti byloje, kad mano Klientas jį apgavo ir iš esmės suklaidino parduodant sklypą. Tačiau šiuo ir panašiais atvejais tokio pobūdžio bylose itin svarbu išiaiškinti, ką pirko pirkėjas. O notarinis sandoris buvo gana aiškus – perkamas sklypas. Statinio projektas ir statybos leidimas nebuvo sutarties objektu, galimas pirkėjo suklydimas dėl šių dokumentų turinio negali būti laikomas esminiu, nes šie dokumentai nebuvo ginčo sutarties dalykas.

Taip pat labai svarbu , kad suklydimo faktą galima konstatuoti tik tuo atveju, jeigu buvo suklysta dėl esminių sandorio elementų, buvusių sandorio sudarymo metu, o ne dėl aplinkybių, atsiradusių po jo sudarymo. Pirkėjas galėjo suklysti nebent dėl sandorio perspektyvų, o ne dėl minėtos sutarties dalyko. Kodėl? Nes išduotas statybos leidimas buvo tuo metu galiojantis.

 Sakysite, tai ką tada pirkėjas turi daryti, kad nepatektų į tokią situaciją? Domėtis ką perką ir ką ten statys ir ar jo planai neprasilenkia su įstatymais. O jeigu pačiam nesigauna išsiaškinti, konsultuotis su teisininkais, kitais specialistais. O tas motyvas, kad sumokėjau daugiau nei rinkos kaina – nepasiteisina, nes šalys turi teisę susitarti dėl tokios kainos, kokios tik nori.

Ieškovas byloje taip pat bandė įrodyti, kad mano Klientas naudojo prieš jį apgaulę sudarant sandorį. Tačiau teismas šiuos argumentus atmetė kaip nepagrįstus, nes byloje mūsų surinkti įrodymai parodė priešingai. O ir pati apgaulė, formuojant šalies valią, pasireiškia tuo, kad viena iš sandorio šalių tyčia suklaidina (praneša klaidingas žinias arba nutyli svarbias aplinkybes) kitą šalį tam, kad pastaroji sudarytų šį sandorį. Šioje byloje nuo tokių kaltinimų pavyko Klientą apginti.

Tai tada žinau jau kitą klausimą, kurį man norite užduoti – ką daryti pirkėjui, kuris pralaimėjo bylą? Kreiptis į teismą su ieškiniu prieš valstybines institucijas, juk ne mano Klientas išdavė statybos leidimą, o po to jį ir panaikino. Tai reikėjo daryti ir dar iki šios bylos, tačiau kaip rodo mano praktinė patirtis – kažkodėl renkasi pirkėjai kitą kelią (jis atrodo iš pradžių lengvesnis nei kova prieš valstybę) – prašyti teismo grąžinti pinigus iš pardavėjo. Ar jis kartais pasiteisina? Taip, tai priklauso nuo daug aplinkybių – teismo, pasirinktos “puolimo ir gynybos taktikos”, kt.

RASA VAIČEKAUSKYTĖ
TEISININKĖ