Купили участок, но выяснилось, что строительство там невозможно, – что делать?

Я выиграла дело, в котором защитила клиента от требования вернуть почти 40 000 евро за проданный земельный участок!

Покупатель обязан читать, какой нотариальный договор он подписывает, и выяснить, что он покупает. И все объяснения – «ой, но, однако» – в делах иногда не помогают?

Даёт ли то, что участок продаётся по цене выше рыночной, предполагается, что у него есть надлежащее разрешение на строительство, а почти через 10 лет выясняется, что это не так, право вернуть этот участок продавцу и требовать присудить обратно уплаченную за участок сумму?

В данном случае спор в деле касался земли лесохозяйственного назначения. Были выданы все разрешающие строительство документы, однако после того, как покупатель возвёл здание, самоуправление их отменило и обязало снести всё и привести в порядок стройплощадку. Кто виноват?

Покупатель пытался доказать в деле, что мой клиент его обманул и по существу ввёл в заблуждение при продаже участка. Однако в этом и подобных случаях в делах такого рода крайне важно выяснить, что купил покупатель. А нотариальная сделка была достаточно ясной – приобретался участок. Проект строения и разрешение на строительство не были объектом договора, возможное заблуждение покупателя относительно содержания этих документов не может считаться существенным, поскольку эти документы не были предметом спорного договора.

Также очень важно, что факт заблуждения можно констатировать только в том случае, если заблуждение касалось существенных элементов сделки, имевшихся на момент её заключения, а не обстоятельств, возникших после её заключения. Покупатель мог заблуждаться разве что относительно перспектив сделки, а не относительно предмета упомянутого договора. Почему? Потому что выданное разрешение на строительство на тот момент было действующим.

 Скажете: так что же тогда покупателю делать, чтобы не попасть в такую ситуацию? Интересоваться, что он покупает и что будет там строить и не расходятся ли его планы с законами. А если самому разобраться не получается – консультироваться с юристами, другими специалистами. А довод «я заплатил больше рыночной цены» не срабатывает, поскольку стороны имеют право договориться о любой цене, какой только захотят.

Истец в деле также пытался доказать, что мой клиент применил против него обман при заключении сделки. Однако суд отклонил эти доводы как необоснованные, поскольку собранные нами в деле доказательства показали обратное. Да и сам обман при формировании воли стороны выражается в том, что одна из сторон сделки умышленно вводит в заблуждение (сообщает ложные сведения или умалчивает о важных обстоятельствах) другую сторону, чтобы последняя заключила эту сделку. В этом деле от таких обвинений удалось клиента защитить.

Тогда я уже знаю следующий вопрос, который Вы хотите мне задать, – что делать покупателю, который проиграл дело? Обращаться в суд с иском против государственных учреждений, ведь не мой клиент выдал разрешение на строительство, а затем его и отменил. Это нужно было сделать ещё до этого дела, однако, как показывает мой практический опыт, покупатели почему-то выбирают другой путь (поначалу он кажется легче, чем борьба с государством) – просить суд вернуть деньги с продавца. Оправдывает ли он себя иногда? Да, это зависит от многих обстоятельств – суда, выбранной «тактики нападения и защиты» и др.

ЮРИСТ